개인 간 부동산 직거래, 정말 괜찮을까?
최근 몇 년 사이, 부동산 매매 시장에서 직거래 비율이 눈에 띄게 감소하고 있습니다. 2022년 전국 주택 매매 계약의 21.6%를 차지하던 직거래는 2025년 1분기 기준 12.5%까지 줄어들었으며, 특히 서울 아파트의 경우 단 2.9%에 불과한 것으로 나타났습니다. 이는 단순히 개인 간 거래(P2P) 플랫폼의 활성화로는 설명할 수 없는 현상입니다.
그렇다면 개인 간 부동산 직거래는 왜 줄어드는 걸까요? 또, 여전히 직거래를 고려하고 있는 분들이라면 어떤 점을 반드시 유의해야 할까요?
부동산 직거래 왜 줄어드는가?
✅ 1. 거래 금액의 상승 → 실패 리스크 증가
고가 아파트를 중심으로 직거래가 눈에 띄게 줄었습니다. 4억 원 이상 매물에서의 직거래 비율은 2022년 14.1% → 2025년 5.5%로 절반 이상 감소했습니다.
거래 금액이 클수록 실수의 대가도 커지고, 매도자와 매수자 모두 법적 분쟁이나 사기 피해를 우려하게 됩니다.
✅ 2. 사기 사건 증가로 인한 불안 심리 확산
전세 사기, 이중계약, 위조 등 각종 부동산 사기 사건이 사회적 이슈로 떠오르면서, '안전한 거래'에 대한 수요가 폭발적으로 증가했습니다. 복비를 아끼는 직거래보다는 공인중개사의 전문성에 의존하는 분위기로 흘러가고 있습니다.
✅ 3. 복잡한 절차에 대한 부담
부동산 거래는 단순히 계약서만 쓰는 일이 아닙니다.
등기, 취득세, 양도세, 자금조달계획서, 대출 실행 등 법률과 행정이 얽힌 복잡한 프로세스가 수반됩니다. 이에 대한 경험이나 지식이 부족한 개인은 직거래에 부담을 느끼는 게 당연합니다.
그럼에도 불구하고 직거래를 해야 한다면?
안전한 개인 간 직거래를 위한 6가지 핵심 체크리스트
직거래는 중개수수료를 아낄 수 있다는 장점이 있지만, 철저한 준비와 검토 없이는 오히려 더 큰 손해를 입을 수 있습니다. 아래 사항은 반드시 확인하십시오.
1. 실거래가 정보 및 시세 비교 필수
국토교통부 실거래가 공개시스템과 KB시세, 네이버부동산 등을 통해 거래 예정 부동산의 시세를 파악해야 합니다. → 감정가보다 지나치게 싸거나 비싸면 의심해 보아야 합니다.
[시세 확인 사이트 바로가기]
2. 등기부등본·건축물대장·토지대장·토지이용계획 확인
매수자(임차인)는 반드시 등기부등본을 발급받아 소유자와의 일치 여부, 근저당, 가압류, 전세권 등의 권리관계를 확인해야 합니다.
'정부24'에서 발급 받을 수 있는 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인원을 통하여 거래하고자 하는 부동산의 현황이 공부와의 일치 여부를 확인합니다.- 건축물대장 : 불법건축물 여부 확인 (불법건축물은 과태료 대상임)
- 토지대장 및 토지이용계획 확인 : 지역지구명 확인 및 거래 목적 달성 여부 점검
- 정부24 바로가기
3. 계약서 작성은 전문가 자문을 받자
시중에 떠도는 표준계약서를 사용하는 것은 좋지만, 무턱대고 사용하는 것은 위험합니다. 계약서를 쓰기 전에 서로 약속한 내용을 특약으로 반영하고 계약의 지연 이행 시 배상 조항을 반드시 기재하도록 합니다. 만약 이러한 조항을 빠뜨리게 되면 분쟁 발생 시 불리할 수 있습니다.
→ 법무사나 변호사의 검토, 또는 공인중개사 자문 후 작성을 권장합니다.
4. 대금 지급은 에스크로 또는 안전계좌 활용
직거래 시 대금은 절대 현금이나 개인 계좌로 바로 이체하지 말고, 은행 에스크로 서비스 또는 시중은행의 거래 상대방 본인 계좌를 이용하십시오. 계약금 대금 수수에 대한 분쟁을 예방하기 위하여 반드시 거래 상대방 본인 계좌에 이체하는 것이 가장 바람직한 방법입니다.
만약 대리인과의 거래라면 대리인 위임장에 대금 수수 계좌를 반드시 명시하도록 하고 그에 따르는 것이 좋습니다. '설마 별일이 있겠느냐'는 안일한 생각은 거래 사고를 유발하는 원인이 될 수 있으므로 반드시 기본에 충실하는 것이 가장 좋습니다.
5. 매물 실물 확인 및 하자 점검
매수자는 실내 구조, 배관, 창문, 전기, 수도 등 주요 설비의 작동 상태를 직접 확인해야 하며, 가능하면 하자보수 조항을 계약서에 삽입하십시오. 특히 부동산 거래에서 분쟁이 많이 발생하고 있는 누수, 균열에 대한 확인을 철저히 해야 합니다.
누수나 벽체 균열이 있는 상태에서 거래를 해야 한다면 후일 어떻게 처리한다는 약정을 하는 것 보다는 (이는 분쟁의 원인이 될 수 있음) 거래대금 조정으로 협의하는 것이 좋습니다.
현장 점검 시 누수는 확인이 불가할 수도 있습니다. 따라서 “계약 후 발견된 하자에 대해서는 매도인이 책임진다” 등의 특약을 구체적으로 명시하여 후일 분쟁을 예방하도록 합니다. 이러한 특약은 두리뭉실한 내용보다는 구체적으로 명시하는 것이 가장 좋습니다.
6. 부동산 세금 체크
매도인은 양도소득세, 매수인은 취득세 등 세금 관련 사항을 반드시 계산해야 합니다. 특히 양도세가 예상보다 많이 나오는 경우가 있어, 세무사 상담을 병행하는 것이 안전합니다. 특히 주택 양도세 부문은 계산하는 것이 복잡하여 '양포세'(양도세를 포기한 세무사)라는 말이 나올 정도이므로 전문가와의 사전 상담이 필요합니다.
전문가의 한 마디: 직거래는 ‘정보력’과 ‘준비력’이 생명
직거래는 분명 중개수수료를 아끼고 직접 협상할 수 있는 장점이 있지만, 한순간의 실수로 수천만 원의 손해를 볼 수 있는 고위험 거래라는 점을 명심해야 합니다.
부동산 공인중개사의 도움 없이 진행하고자 한다면, 반드시 권리 확인, 계약 작성, 대금 안전 이체, 세금 계산 등 전 과정에 대한 철저한 이해와 준비가 필요합니다.
하지만 그 모든 과정이 부담스럽다면, 전문가의 손을 빌리는 것이 오히려 더 현명한 비용 절감일 수 있습니다.
마무리하며
최근 부동산 직거래 비율의 감소는 단순한 트렌드가 아니라, 시장의 경고이자 소비자의 선택입니다. 직거래를 택하든, 중개를 의뢰하든 가장 중요한 것은 ‘안전한 거래’입니다.
그 어떤 절차도 대충 넘기지 말고, 부동산은 언제나 ‘전문성으로 무장한 꼼꼼함’이 필요하다는 점을 꼭 기억하시기 바랍니다.
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