최근 수도권 아파트 가격의 심상치 않은 움직임에 주택 시장이 다시금 뜨거워지고 있습니다. "집값이 더 오르기 전에 빨리 사야 한다!"는 심리가 확산되면서, 은행은 연일 문전성시를 이루고 있죠. 그 배경에는 오는 7월부터 수도권 지역에 스트레스 DSR 3단계가 시행된다는 소식이 자리 잡고 있습니다. 대출 문턱이 높아지기 전에 서둘러 자금을 확보하려는 움직임으로 인해, 이미 이달 5대 은행의 가계대출 잔액은 지난달 말 대비 4조 원 이상 증가했다고 하네요.

과연 스트레스 DSR이 무엇이고, 3단계 시행은 우리의 대출 한도와 주택 구매 계획에 어떤 영향을 미칠까요? 지금부터 자세히 알아보겠습니다. (이 글은 주담대 한도 6억원 규제 전에 작성된 글입니다. 스테레스 DSR에 대한 이해를 높이고자 게재합니다)




📘 목차


▣ 스트레스 DSR, 왜 도입되었을까?

스트레스 DSR은 작년부터 도입된 제도로, 크게 두 가지 목표를 가지고 있습니다. 바로 (1) 늘어나는 가계부채를 줄이고 (2) 급등하는 집값을 진정시키기 위함입니다. 그럼 핵심 개념을 하나씩 살펴보겠습니다. 

* DSR (총부채원리금상환비율): 

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 연간 소득 대비 갚아야 할 원금과 이자(원리금)의 비율을 의미합니다. 현재 은행권에 적용되는 DSR 40%는 연봉의 40% 이상을 대출 원리금 상환에 사용할 수 없다는 뜻입니다. 예를 들어 연봉이 5천만 원이라면, 1년에 2천만 원까지만 원리금을 갚는 데 쓸 수 있도록 대출 한도를 제한하는 것이죠.

* 스트레스 DSR: 

여기에 '스트레스'가 붙으면 이야기가 달라집니다. 이는 향후 금리 인상 가능성을 미리 반영하여 DSR을 계산할 때 가상의 금리(스트레스 금리)를 더하는 것을 의미합니다. 즉, 금리가 오를 상황을 가정하여 대출 한도를 더욱 엄격하게 산정함으로써 "무리한 대출은 지양하고 적당한 수준에서 대출받으세요!"라고 경고하는 제도인 셈입니다.


▣ 7월부터 달라지는 스트레스 DSR 3단계, 핵심 변화는?

현재 스트레스 DSR은 2단계가 시행 중이며, 수도권 기준 1.2%p의 스트레스 금리가 적용되고 있습니다. 하지만 7월 1일부터 시작될 3단계에서는 여러 면에서 큰 변화가 찾아옵니다.

* 대출 한도가 더욱 쪼그라든다: 

2단계에서는 스트레스 금리의 50%만 적용했지만, 3단계부터는 스트레스 금리 100% (1.5%p)가 온전히 적용됩니다. 이는 곧 대출 한도가 그만큼 줄어든다는 의미입니다.

* 금리 적용 범위는 대폭 확대된다: 

기존 DSR 계산 시 은행권의 주담대와 신용대출, 그리고 2금융권의 주담대만 포함되었던 것과 달리, 3단계부터는 2금융권의 신용대출, 카드론 등 사실상 모든 가계대출이 심사 대상에 포함됩니다. 이는 금융권 전반의 가계대출을 억제하려는 정부의 강력한 의지를 엿볼 수 있는 대목입니다.

* 잠깐! 비수도권은 적용이 유예됩니다: 

서울, 경기, 인천 지역을 제외한 비수도권은 스트레스 DSR 3단계 적용이 연말까지 6개월 미뤄졌습니다. 이는 수도권에 비해 평균 주택 가격이 낮은 비수도권에 동일한 기준으로 규제를 적용할 경우, 자칫 지역 간 양극화 현상이 심화될 수 있다는 우려를 반영한 조치입니다. 비수도권 지역에서는 당분간 스트레스 금리가 0.75%p만 적용되어 대출 한도 변화가 없을 예정입니다.


▣ 내 대출 한도, 얼마나 줄어들까? 

금융당국은 7월부터 수도권 기준으로 금융권 주택담보대출 한도가 약 3~5%가량 줄어들 것으로 전망하고 있습니다. 구체적인 예를 들어볼까요?

현재 연봉 5천만 원의 직장인이 만기 30년, 대출 금리 4.2%의 원리금균등상환 조건으로 5년 고정금리 주담대를 신청하면 약 3억 1천4백만 원까지 대출이 가능합니다. 그러나 7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계가 시행되면, 대출 한도는 2억 9천7백만 원으로 갑자기 1천만 원에서 3천만 원 가까이 줄어들게 됩니다.




▣ 스트레스 DSR 3단계, 과연 집값을 잡을 수 있을까? 

시장의 전반적인 시선은 "스트레스 DSR 3단계만으로는 집값을 잡기에는 역부족이 아니냐"는 회의적인 반응입니다. 그 이유는 무엇일까요?

* 집값 상승세 제어에는 한계: 

대출 규제 하나만으로는 '내 집 마련'을 향한 실수요자들의 강한 의지를 꺾기 어려울 것이라는 시각이 많습니다. 특히 강남권이나 마용성(마포·용산·성동구) 등 이미 자금력이 충분한 고소득층이 몰린 지역은 대출 한도 축소의 영향이 크지 않을 것으로 보입니다. 오히려 중저가 주택을 구매하려던 중산층이 대출 한도 감소로 인해 서울 외곽 지역으로 밀려나는 '풍선 효과'가 나타날 수 있다는 우려도 제기됩니다.

* 집값 상승 시그널은 여전하다: 

스트레스 DSR 규제 강화에도 불구하고, 곳곳에서 집값이 오를 것이라는 신호가 감지되고 있습니다. 지난해부터 꾸준히 낮아진 기준금리가 하반기에도 추가 하락할 것이라는 전망이 나오면서, 이자 부담 감소로 인한 내 집 마련 수요 증가가 예상됩니다. 또한, 정부의 경기 부양 정책과 수도권의 고질적인 아파트 공급 부족 문제도 집값 상승을 부추길 수 있는 요소로 꼽힙니다.


▣ 마무리(결론)

결국, 우리나라 경제에 지대한 영향을 미치는 집값 양극화 문제에 대해 정부가 더욱 구체적인 해결책을 제시해야 한다는 지적이 나오고 있습니다. 전문가들은 "청년 인구가 수도권으로 쏠리는 구조적인 문제"임을 강조하며, 과열된 수도권과 침체된 비수도권에 대한 맞춤형 정책이 필요하다고 조언합니다.

7월부터 시행될 스트레스 DSR 3단계가 과연 주택 시장에 어떤 바람을 불러올지, 그리고 우리의 내 집 마련 꿈은 어떻게 될지, 앞으로의 변화를 면밀히 주시해야 할 시점입니다.


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